Autor: Pavol Prikryl
Zdroj: Obchod, príloha Logistika, 05.2008, str. 16
Hoci východné Slovensko čaká s najväčšou pravdepodobnosťou rozmach v realizácii logistických projektov, mnohí investori sa už v súčasnosti pozerajú ešte východnejšie.
Politicko-ekonomické zmeny sa nevyhli ani Ukrajine, nášmu najväčšiemu susedovi. Táto krajina je 12-krát väčšia ako Slovensko a s 50 miliónmi obyvateľov predstavuje viac ako významný trh. „Má pomerne sofistikovanú železničnú sieť a na rozdiel od nás má aj prístup k moru,“ vysvetľuje Peter Richter zo spol. Sollaris Developer, partnerskej firmy Arca Capital.Aj keď ukrajinská cestná sieť sa nedá porovnať so západoeurópskymi štandardami, je relatívne dobre vyvinutá. Keď sa k tomu všetkému pripočíta lacná pracovná sila, no najmä bezprostredné susedstvo s Ruskom, svetovým gigantom, je jasné, že investori stále častejšie a intenzívnejšie poškuľujú po Ukrajine a možnostiach, ktoré ponúka. Slovenská finančná skupina Arca Capital už dokonca na Ukrajine investuje.
Kyjev volá
Prostredníctvom svojich dcérskych spoločností pôsobí Arca Capital na Ukrajine ako investor už tretí rok. Po dôkladných analýzach sa rozhodla začať svoje podnikanie aj v oblasti developmentu a nehnuteľností. Prioritne sa zaujíma najmä o rozsiahlejšie územia, ktoré je možné v rámci aktuálnych územných plánov meniť na iné funkčné využitie a následne zvyšovať ich bonitu. „Vzhľadom na obmedzené dopravné prepojenie medzi Slovenskom a Ukrajinou nesústreďujeme naše aktivity na západnú Ukrajinu, ale do oblasti Kyjeva,“ hovorí P.Richter. Najnovšou aktivitou firmy je výstavba logistického centra Mitnica. Logistické centrum sa bude rozkladať na 32-hektárovom pozemku priamo na medzinárodnej trase Kyjev – Odesa, vo vzdialenosti asi 30 km od Kyjeva. Pozemok v tvare L je bezprostredne umiestnený vedľa diaľnice E95, ktorá je štatisticky najvyťaženejšou na Ukrajine. Objem prepravy po tejto diaľnici predstavuje vyše 28%. Pozemok určený na budúcu výstavbu sa skladá z dvoch častí, ktoré sú oddelené len 50-metrovou spoločnou hranicou. Táto dispozícia umožňuje rozdeliť výstavbu na dve samostatné etapy.
Dva projekty
Prvá etapa sa uskutoční na južnom pozemku, kde sa plánuje výstavba dvoch logistických hál s plochou 20-tis. m² a 40-tis. m². V rámci areálu bude vybudovaná aj administratívna budova, ktorá by mala slúžiť na prevádzku logistického centra.
Druhá etapa bude realizovaná na severnom pozemku, kde sa pripravuje výstavba troch logistických hál s plochou 18-tis. m², 20-tis. m² a 26-tis. m². Súčasťou logistického areálu budú aj všetky servisné služby, ktoré sú nevyhnutné na bezproblémovú prevádzku vrátane zabezpečenia priestoru a stráženia kamerovým systémom. V prvej etape sa uvažuje s investíciou vo výške asi 60 mil. eur, pričom celková investícia do výstavby logistického centra Mitnica by sa mala vyšplhať na 105 mil. eur. Ukončenie výstavby logistického centra sa predpokladá v roku 2010. Projekt Mitnica je v poradí druhým logistickým projektom na krajine, ktorý Arca Capital pripravuje. Tejto aktivite predchádzala kúpa pozemkov v lokalite Brovary. „Na križovatke dvoch diaľnic a doslova niekoľko kilometrov od letiska, zároveň 10 kilometrov od severozápadných hraníc mesta Kyjev budeme realizovať za 6,4 mil. eur výstavbu ďalšieho logistického centra Logocentrum Brovary. Po úprave pozemkov a spracovaní potrebnej technickej dokumentácie sa začne s výstavbou obidvoch logistických centier, ktorých celková plocha bude po dokončení predstavovať vyše 200-tis. m². Využitie Brovary sme ešte úplne nedefinovali,“ vysvetľuje P.Richter. Mali by tu vzniknúť menšie špecializované haly. „Nevylučujeme, že časť týchto priestorov bude slúžiť na balenie či prebaľovanie tovarov,“ konštatuje Rastislav Velič, finančný manažér Arca Capital.
„V rámci centra Brovary uvažujeme aj o developovaní shoppingového komplexu na časti pozemku, ktorý by mal svoje logistické pozadie v Logocentre na vedľajšej časti pozemku, dodáva P.Richter.
Enormný potenciál
Na Ukrajine ešte nie je logistika na vysokej úrovni. „Súčasná logistika vychádza z potrieb obchodných reťazcov, resp. je viazaná k obchodu ako takému,“ hovorí R.Velič. Myslí si však, že v oblasti veľkého Kyjeva (asi 5,5 milióna obyvateľov) budú vznikať logistické zariadenia ako huby po daždi. „Je to skutočne len otázkou času. Minulý rok bolo len v tejto oblasti projektovaných pol milióna logistických plôch. Tento rok je to už milión štvorcových metrov logistických plôch,“ konštatuje R.Velič. Takýmito možnosťami disponujú všetky ukrajinské mestá, ktoré majú približne milión obyvateľov. A tých je osem. Na ilustráciu: podľa západoeurópskych štandardov sa logisticky zaujímavým stáva sídlo s okolo 20-tis. obyvateľmi. Inými slovami – potenciál pre logistiku je na Ukrajine veľký.
Z neštandardu štandard
Ukrajina je možno pre investorov budúci Klondike, ale aby tu vyrástlo logistické zariadenie, pretečie dolu Dneprom dosť vody. Najskôr je nutné nájsť vhodné parcely.
„Analýza vychádza z toho, že okolo každého väčšieho mesta existujú dopravné koridory a napojenia. Na základe toho sa identifikujú vhodné parcely na logistické centrá či uzly,“ vysvetľuje R.Velič. Potom sa treba obrniť trpezlivosťou. „Ukrajinské prostredie si vyžaduje prvotnú analýzu vlastníckych vzťahov, čo je pomerne zaujímavý proces,“ hovorí P.Richter. Inými slovami komplikovaný a dlhotrvajúci. Ďalším významným prvkom je schopnosť a ochota meniť územný plán v danej lokalite. V neposlednom rade je to analýza infraštruktúrnych napojení. Následne je potrebné riešiť otázku investičných partnerov, ako aj operátorov, resp. budúcich klientov pripravovaného logistického zariadenia. „Tieto procesy prebiehajú súbežne. Často ide o umenie prepracovať neštandardné pomery na štandardné, aby ich západoeurópske podnikateľské a investorské kruhy akceptovali,“ vysvetľuje P.Richter. Tie majú totiž zakódovanú istú obchodnú etiku, a preto sa im priveľmi nechce vstupovať do neštandardného prostredia.
Raketové tempo
Ukrajina sa začína prebúdzať. Odborníci sú presvedčení, že ju čaká významný nárast logistických zariadení. „Developerstvo sa v každej postsocialistickej krajine vyvíja rovnako. S príchodom zahraničných reťazcov bude logistický segment stále zaujímavejší,“ vysvetľuje R.Velič. Podľa jeho slov je len otázkou času, kedy zahraniční investori vo veľkom vstúpia na ukrajinský trh. „S ich príchodom sa aj tu zavedú nové manažérske praktiky na riadenie a obsluhu výrobných procesov. Ruka v ruke s tým sa budú musieť budovať aj štandardné logistické centrá a logistické uzly,“ hovorí R.Velič. Prístup k moru, pomerne sofistikované riešenia železničných prepojení, a to aj smerom na Rusko, ako aj veľkosť populácie tvoria základy na to, aby išla logistika na Ukrajine dopredu raketovým tempom. Je skutočne len otázkou času, kedy dôjde k realizácii finančne náročných logistických zariadení, akými sú terminály intermodálnej prepravy či veľké logistické centrá, aké sú napr. v rakúskom Grazi. „To už je záležitosť veľkých hráčov, napr. z Nemecka, z tzv. petrokrajín alebo z juhovýchodnej Ázie,“ dodáva R.Velič.
